“2014年是中广物业的调整年”，在这样一个基调下，公司继续把握“中广梦”的大方向，根据发展历程中的阶段性需要，精准发力，统筹施策，以晋升物业服务企业一级资质为引子，夯实管理基础，打造过硬团队，推行标准化服务，全面完成了公司经营任务指标。
 

第一部分  2014年工作总结

一、经营工作
（一）经营预算指标完成情况
公司各部门上下一心，积极应对，坚决贯彻执行中央提出的八项措施，实行集中采购模式，严控各项费用支出，努力拓展业务。最终，公司超额完成2014年经营预算指标。
（二）制定战略发展规划
为保证中广物业长远、健康发展，公司制定战略发展规划，即“以广电系统行业业务为核心，带动多种经营；以品牌建设为发展目标，创建无形资产；以科技手段实施有效管理；以文化产业管理为经营特色；以优质服务打造企业核心竞争力；以合作方式拓展发展，拉动经营收入的增长”为六大经营方针，以“服务产业、经营管理、资产运行”为三个经营版块，涵盖了养老产业、文化创意产业、项目运营产业、电子商务产业、物业管理与服务产业，分短期调整、中期起步、长期发展三个阶段，以养老物业领域为突破口，逐步向集团化运营模式转型。
二、晋升一级资质，实现全方位提升
2014年初，公司成立一级资质申报小组，有步骤、有计划进行一级资质申报工作，于8月1日正式向北京市市建委提交申报资料，于11月14日正式向中华人民共和国建设部提交申报资料，于2015年1月19日顺利通过网上公示阶段（公示期：2015年1月6日至2015年1月19日）。
一级资质申报过程促使公司实现了管理、服务、业绩、安全、形象的全方位提升：
（一）管理
 1.完成公司领导层人事变更，进一步优化组织架构
原公司董事长万顺府因工作调整请辞公司董事长一职，机关服务局副局长王金祥出任公司董事长，原公司副总经理柴阳退休，机关服务局程建军同志出任公司副总经理。
为适应公司战略发展需要，于2013年底成立总工办，调动公司内部技术人才资源，加强对项目技术工作的指导和支持，于2014年4月份成立市场经营部，主要负责公司经营管理及对外拓展工作。
2.提出“三个改变”思想
 在党中央不断强调“作风建设永远在路上”的背景下，根据实际工作情况，提出“改变思想、改变观念、改变作风”的工作指导思想，在各类会议上进行宣贯，以实例进行分析讲解，以使各级管理人员在理解的基础上真正将“三个改变”思想贯彻到实际工作中。
3.形成整套紧密相连的制度体系
公司在保持质量、环境、职业健康安全体系有效运行基础上，对公司管理手册、员工手册进行修订，补充《办公自动化系统（OA）运行管理制度》、《物业服务客户投诉及处理规定》、《内部培训师管理制度》、《VI管理制度》《行政办公车辆管理规定》等公司通用制度。
公司成立制度修订小组，根据物业管理住宅、办公楼等不同业态特点，建立、完善配套的基础物业管理制度，以保证物业服务品质的一致性。
4.运行、改进薪酬绩效管理体系
公司运行薪酬绩效管理体系，并结合实际运行情况，通过核定各岗位工作量，进一步改进绩效考核体系，将考核结果与薪酬挂钩，体现个人差异性，激发员工队伍的积极性、主动性。
2014年入职一年以上员工流动率保持在 6%，比2013年降低4个百分点，在行业内处于上游水平，薪酬绩效管理体系起到了激励和稳定员工队伍的作用。
5.建立人才发展机制
完成年度培训计划之外，公司领导及人力资源部总监参加各部门例会，发掘可培养人才，了解培训效果。同时，派遣可培养人才到央视新址等基层项目学习物业基础知识和优秀管理经验，为公司培育懂专业、擅管理、有能力的综合型人才，丰富后备人才储备库。
公司编辑了《央视新址环境作业指导手册》、《设备设施技术手册》等专业培训书籍，作为培训资料，以保证培训的规范性、统一性。
（二）服务
公司常抓、紧抓对台服务，央视新址项目历经3年，形成了一支专业化环境清洁保洁队伍，建立起了 “隐性服务”、 “常态服务”、“特性服务”等满足央视总部大楼不同服务需求的成熟环境管理模式，在中央电视台接管办组织的央视总部大楼11家外协单位服务品质的满意率调查中，央视新址项目环境管理工作获得99.7%的最高满意率。
始终把“对客服务”放在首位，在提供本职物业服务之外，本着回报客户的原则，公司出资近40万元专项资金对住宅项目进行健身设备更换、公共区域环境改造等多项工程，创造宜人的社区环境。
2014年公司各项目业主满意率平均达到98%以上。
（三）业绩
公司围绕战略发展规划，走向市场，成功中标安徽文化博物园区项目、合肥师范学院综合楼项目、中国有线项目、中央国家机关物业定点采购项目。承接业务之外， 6月与中国老龄事业发展基金会老年医疗保健康复委员会签订《战略合作协议》，9月与北京联慧技术开发有限责任公司签订了《中广生态基地合作意向》，探试养老物业、生态基地等业务新领域。
进行了山东项目、平山项目、房山基地项目、顺义禾耕生态农庄项目、商河项目、总局顺义研修学院项目的考察，为今后的市场拓展埋下伏笔。
此外，安徽博物院2013年被评为“合肥市物业管理示范大厦”。
（四）安全
公司强化安全工作委员会职能，建立月安全工作会议制度，将安全工作放在第一位。公司补充完善《防汛应急预案》、《反恐防爆制度》等多项安全制度；常规安全检查之外，遇五一、国庆等重大节日，两会、APEC会议等重大活动，均组织进行综合性安全工作大检查；公司音像资料馆、地图出版集团项目顺利开展电梯困人、消防应急疏散演习；公司采取安全知识展板、警句教育、影视放映等形式开展安全教育，派遣专人参加国家总局保卫司安全培训。
此外，公司积极配合西城区、月坛街道安全委员会安全工作，参加了“安全生产月”、“安康杯”等多项活动。公司音像资料馆项目部、地图出版集团项目部成功通过西城区安全生产标准化三级评定。
（五）形象
全新的企业LOGO、VI形象应用到宣传、办公等各领域，进行公司网站的设计改版，已于2015年1月1日正式启动。
公司配合国家广电总局机关服务局成功举办“我与社区心连心”消夏晚会活动，参与了广电总局“八一军民共建”以及职工艺术节活动，其中公司员工在总局职工艺术节上献唱的“映山红”获得第一名，收到了总局机关服务局的感谢信一封。
积极进行内外交流，组织管理人员到中海油大厦、鲁能物业示范项目参观，按照北京物业协会要求，成功接待成都银杏物业来京访问，既提高自身能力，又扩大了行业影响力，展示了企业形象。
三、党团工会工作
公司党总支2014年发展2名预备党员，按期转正3名预备党员。进行了如下主要活动：参加国家广电总局社会主义核心价值观讲座；组织“七一”党员、入党积极分子学习交流会议；开展学习习近平同志系列重要讲话的党员主题活动等；不断加强党风廉政建设，组织党员干部观看反腐倡廉教育片、参观反腐倡廉警示教育基地；成功组织召开2014年民主生活会，敞开心扉、畅谈交流，进行认真、深刻的批评和自我批评；党总支给每位党员购买《习近平总书记系列重要讲话》，为党支部购买《党支部书记实用手册》和《党支部工作实用手册》；在党总支的号召下，公司全体员工积极向云南鲁甸灾区捐款约3万元，为公司病重员工组织献爱心活动，全体员工积极响应，共捐款3.4万元。
公司团总支组织团员参观“北大红楼”，弘扬“五四精神”。
工会组织全体员工春季游植物园、参加机关服务局“中国梦—第二届职工文化艺术作品展”等活动，并成功开展公司12周年庆职工运动会活动。
四、荣誉
2014年，公司连续第五年被国家新闻出版广电总局机关服务局评为“最值得信赖物业管理企业”，被月坛地区防火安全委员会评为“月坛地区防火工作先进集体”，被西城区交通安全委员会评为“西城区先进单位”。
五、存在问题
今年，在 “认真、用心、主动、创新”八字工作方针和三个改变思想的指导下，员工队伍的工作态度更为积极，精神面貌也焕然一新，但还未完全跟上公司调整阶段的步伐，仍然存在一些不足之处：
（一）工作前瞻性、预见性不足。管理人员能够妥善应对和处置突发事件，但对细节关注不够，有时候不能提前发现问题、隐患，不能提前做好防范措施，防止事件的发生。
（二）经营意识、服务意识有待进一步加强。作为公司管理人员应树立经营意识，统筹规划，根据项目特点，合理配置人员、安排工作，做好经营管理工作。基层员工要树立对客服务意识，贯彻“以客户为中心”的服务理念，一切站在业主、客户的角度思考问题。
（三）公司后备人才培养动力不足。随着公司发展、项目拓展，人才短缺问题日益突显，这是由于在人员流失、人才老龄化的基础上，公司还未建立完善的后备人才培养体系。
（四）党员教育需要持续加强。今年，真武家园项目部个别党员作为地库管理人员，利用职务之便抽取停车费，谋取私利，损害了公司集体利益。
（五）今年住宅项目发生两起入室盗窃事件，安全管理还存在漏洞。
 

第二部分  2015年工作规划

 “调整”是为了更好地“进发”，2015年公司将继续深化调整成果，做好起步准备：
一、经营工作
（一）2015年，公司将严格执行预算，加强预算管理，确保圆满完成经营预算指标。
（二）业务拓展：落实公司战略发展规划，稳步发展，开始尝试各种经营，总结经验。
1.做好承接总局及台内项目的准备工作。
2.做好山东高密酒店开业准备工作。
3.开展社区家政服务、居家养老、文化、生态活动。
4.开展养老业务。
二、管理工作
公司一级资质晋升工作告一段落，但后续提升将永不止步，我们要在认识差距的基础上，去缩小差距，稳步发展。
（一）完善各项管理制度
制度是企业生存与发展的保障，企业有了制度就有了公平，公平意味着效率，而效率则是企业的生命，要让每一位员工在工作中有章可循，确保工作质量，由“人治”变为“法治”，以达到全面提高企业的管理和服务水平的目的，保证公司长期稳定发展。
成立制度修订小组，对公司项目基础制度进行补充完善，使各方面制度更加规范化、程序化，形成一整套务实求真、有针对性和指导性的制度管理体系。
（二）提高公司各职能部门的管理能力，切实发挥职能作用
1.理顺公司管理关系，明确“决策层、管理层、执行层”三个层次的职能作用，推动管理向规范化的进程。
2.牢固树立职能部门为一线项目服务的思想理念，发挥“指导”作用。
（三）大力加强公司人才培养力度，切实做好公司发展保障
坚持“能者上，庸者下，平者让”的用人原则，打造音像资料馆、央视新址等示范项目作为人才培养基地，为公司输送管理、技术人才。
（四）全面开展品质管理体系的建立，确立品质为先导的管理方针。
（五）做好企业文化宣传，这不仅是各职能部门的任务，也是各个管理层、每个管理者的责任，要将企业文化传递给每一位员工，渗透到整个员工队伍。
（六）实施专业预算管理，健全企业内部结算体系
强化计划财务部对公司各项目预算工作的指导、监督、控制作用，实施统一、专业的预算管理，通过季度、年度预算评审会，掌握各部门预算执行情况，及时纠正预算偏差，各部门之间相互学习交流，取长补短。同时，建立公司内部结算体系，实行内部专项服务结算制，充分调动公司内部资源优势，合理调整人员结构，提高效率，降低成本。
（七）加强党组织在公司经营管理中的核心作用
1.严格执行中央八项规定，进一步加强反腐防腐宣传教育。
2.做好组织发展工作，扩大党员队伍，计划发展2至3名新党员，积极培养入党积极分子。
3.贯彻党的十八大和十八届四中全会精神，切实提高党员干部的思想政治水平，抓好员工队伍建设，物业公司也是精神文明的倡导者和组织者。
4.组织更多的党员主题活动，深入开展批评和自我批评，搞好党建工作。
（八）做好节能减排，创建绿色小区
响应政府“创建节约型社会，发展循环经济”的号召，加大技术投入，做好节能减排工作，创建绿色小区，迈上从传统物业服务走向现代绿色物业管理的发展轨道。 
（九）注重住宅小区服务，提高服务质量，深化“管家式”服务理念，把业主当家人一样去呵护和服务
 

第三部分  2015年各职能部门及专业工作要求

一、公司行政管理主要工作要求
要求：不断优化工作方式，深化服务内涵，细化管理模式，充分发挥行政管理在企业管理中的中枢神经作用
职能：行政管理、物资采购、企业文化宣传、安全运行管理。
1.根据公司发展需要，发挥组织协调作用，推动重点工作顺利开展。
2.围绕公司资质晋升到一级，开展宣传工作。
3.理顺关系，提高效率，积极贯彻科学化、规范化的工作要求。
4.强化内部管理，建立健全各项管理规定，细化工作流程，做到每一项工作有据可依、有章可循。
5.全力做好公司各项文档建档、存档工作，确保文件不丢失、不乱放。
6.严格管理好各种公司证照，保证安全有效。
7.深入做好三个转变。                         
8.全面做好公司安全管理工作。
二、计划财务部主要工作要求
1.根据国管房改（2014）504号文件精神，为了保证文件贯彻执行中的平稳过渡和今后经营工作有效开展，制定出相关财务管理规定，保证项目收费过程符合规定，提供便民服务。
2.做好公司发展对财务人员需要的保障，对现有人员做好培训，达到提高业务、管理水平的目的。
3.加强全面预算管理，提高管控水平，做好预算执行中事前、事中、事后管理。
4.全面做好公司各项应收款管理。
5.开展公司内部财务及各类费用结算制度。
6.继续做好固定资产和低值易耗品的管理。
三、市场经营部主要工作要求
以公司战略发展目标为导向，积极稳妥开展公司项目拓展及管理，采用科学手段推动向现代化物业管理模式转型，逐步开展各种经营，力争将中广品牌做强做大。
1.围绕公司资质晋升到一级，开展企业形象宣传活动，推动品牌建设。
2.以现有住宅项目为基础，采用科学手段实现物业管理模式从传统向现代化转型，充分利用各种资源开展家政服务、电子商务，促进企业二次经营。
3.以文化、生态为特色，开展社区服务，提高业主满意度，促进项目收费提高。
4.扩大园林绿化规模，力争将其打造为中广的另一项支柱业务。
5.在酒店管理领域实现发展，做好各项准备，争取酒店如期开业。
6.做好车队经营，依托公司背景优势，打造“唯一”品牌，各方向、各档次提供服务。
7.探索养老项目的落地，紧跟老医会步伐，争取项目的实施，完成养老手册的编写工作。
四、品质管理部主要工作要求
目标：建立以风险管理为导向的公司全面内控体系。
要求：五位一体全面提升，需要品质作为驱动力；
稳定开拓新市场，品质是客户的首要决定因素之一；
真正具有含金量的品牌，必须有强有力的品质作基本支撑。
1.建立健全公司全面内控体系，督导检查公司各层级涵盖的每一项经营管理服务活动的过程。
2.运用“简化、统一、协调、优化”四项基本原则，进行协调统一结构优化系统处理。
3.体现“计划、组织、配备资源、指导与协调、控制”管理五大要素，并形成体系。
4.完善公司各岗位工作职能，做到权责明确，达到提升工作效能的目的。
5.全面推行质量管理体系工作方法PDCA，将其渗透到公司各个部门的工作环节中，实现管理全面提升。
6.加强职能部门及核心工作流程的管控。
7.强化工作表单建立，充分发挥工作表单对流程的监管作用。
8.推动三个转变的贯彻，切实做到：改变思想，用全新、发展的视角认识工作；改变观念，用创新、科学的态度对待工作；改变作风，用务实、高效的行动开展工作。
五、总工办主要工作要求
1.建立在公司各层面技术管理的权威性位置，开展对全公司设备设施的管理。
2.组织对全公司各层技术人员进行专业培训。
3.做好能源管理，推动公司节能减排工作，降低成本支出。
4.推动公司从传统物业管理模式向现代化物业管理模式转型的实施工作。
5.组织公司技术人员对设备设施运行中出现的各种问题进行排查、解决，确保设备安全有效运行。
6.建立安全响应机制。
六、人力资源部主要工作要求
1.建立科学绩效考核体系，实行科学的评价体系，对员工的工作学习、成长、效率、培训、发展进行全方位的定量和定性的考核。
2.做好公司全年人员成本预算及管理。
3.配合公司战略发展需要，采用科学方式培养和招聘合格人才。
4.做好劳动政策的贯彻执行工作。
5.实行“能者上，庸者下，平者让”的用人机制。
6.建立科学的培训体系。
七、各项目部主要工作要求
1.认真履行岗位职责，贯彻公司制定的战略发展目标。
2.加强应收款管理，完成各项预算管理。
3.严格控制各项成本支出，做好节能减排工作。
4.贯彻公司提出的三个改变指导思想、八字工作方针及“务实、精细、提高、开拓”的工作要求，开拓创新全面完成公司布置的各项工作及要求。
5.做好安全管理工作，认真履行安全管理职责。
6.以客人为中心，做好各项服务，提高服务水准。
7.做好与业主方的有效沟通。
 

沉舟侧畔千帆过，我们不前进，就会被超越。中广物业只有以“调整”为发展拐点，不断地探索和自我批判，不断地创新与改进，巩固管理基础，提升服务质量，充实人才队伍，稳健地走向市场，向现代化物业管理模式转型升级，才能从成长走向发展。